重庆住房租赁新政出台:鼓励“企业参与”、“商改租”

  来源:迈点发布日期::2020-06-22浏览次数:954
为加快培育和发展住房租赁市场的发展,促进住房租赁市场健康平稳发展和构建起完善住房租赁市场发展的顶层制度设计。经过竞争性评审,2019年重庆市成功入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,2019-2021年将获得30亿元中央专项资金支持。《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已于近日正式颁布实施。

为加快培育和发展住房租赁市场的发展,促进住房租赁市场健康平稳发展和构建起完善住房租赁市场发展的顶层制度设计。经过竞争性评审,2019年重庆市成功入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,2019-2021年将获得30亿元中央专项资金支持。《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已于近日正式颁布实施。

多主体供给、多渠道保障、租购并举

重庆市人民政府办公厅在《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称:《实施意见》)中强调,在加快培育和发展住房租赁市场发展的政策背景之下,重庆高度重视实施意见的制定。

《实施意见》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以满足群众住房需求为出发点,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为方向,分别提出了:总体要求、培育市场主体、优化租赁住房供应渠道、完善住房租赁服务、加大政策支持力度、加强住房租赁管理和保障措施,共计七大实施意见。

《实施意见》明确了我市发展住房租赁市场的指导思想和发展目标;从发挥国有企业示范作用、培育专业化住房租赁企业、支持房地产开发企业转型发展、引导社会机构参与发展租赁住房、支持和规范个人出租住房五个方面提出了培育市场主体的政策措施;从以盘活存量房屋为主发展租赁住房、适度新建租赁住房两方面提出了多渠道筹集租赁住房的政策措施;从明确租住权利、稳定租赁关系、发展配套服务三个方面提出了完善住房租赁服务的政策措施;从税收、金融、土地三个方面提出了支持租赁住房发展的支持政策。

解决5大租赁问题

在加快培育和发展住房租赁市场发展的《实施意见》中,重点是要解决重庆市住房租赁发展市场中住房租赁市场主体培育、租赁房源筹集渠道、税收支持政策、住房租赁管理服务和落实政府责任,这五大问题。

1、住房租赁市场主体培育问题方面

《实施意见》明确提出支持国有住房租赁企业开展规模化租赁经营,发挥国有企业的引领带动和示范作用;培育专业化住房租赁企业,鼓励企业通过兼并重组、规范经营、提升服务等途径提高水平,发挥住房租赁企业在发展和规范住房租赁市场中的核心带动作用;支持鼓励房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变,既增加市场供给,又帮助企业转型发展;支持物业服务企业拓展住房租赁业务,房地产经纪机构规范提供住房租赁中介服务,形成多主体供给局面;落实鼓励个人出租住房的优惠政策,支持个人委托住房租赁企业和经纪机构出租住房。

2、租赁房源筹集渠道问题方面

《实施意见》在租赁住房房源筹集渠道上主要以盘活利用存量房屋为主、新建为辅。在盘活存量房屋为主发展租赁住房方面,按照统筹实施住房租赁发展试点、城市更新、棚户区和老旧小区改造项目的思路,对国有企事业单位长期闲置的房屋,鼓励引入或委托专业住房租赁企业改造为租赁住房。对个人长期闲置的住房,支持和引导个人委托住房租赁机构出租。对存量公租房,可引入或委托专业化住房租赁企业面向社会出租。

鼓励房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源或将其持有的存量房源用于发展租赁住房。鼓励住房租赁企业通过棚户区和老旧小区改造等方式筹集租赁房源。对已竣工验收但尚未销售且处于闲置的商业、办公类等非住宅,经充分论证,可按照有关规定改建为租赁住房(只租不售)或为居住配套的公共服务设施;改建应当符合建筑、消防等方面的要求,土地使用年限、用途和容积率不变,调整后用水、用电、用气价格按照当地居民标准执行。

在适度新建租赁住房方面,《实施意见》明确根据城市发展和住房需求,适度新建租赁住房,将新建租赁住房纳入住房发展规划和年度住房用地供应计划,合理确定租赁住房建设规模;允许产业园区和新建工业项目利用产业类工业用地,按照规定比例配套建设租赁住房。现有公租房无法满足需求的产业园区,可适当提高配套用地或建筑比例,发展租赁住房。在商业商务聚集、交通枢纽、学校周边等住房租赁需求集中但存量房屋不足的区域,支持供应租赁住房用地,大力支持轨道交通站点上盖物业发展租赁住房。

3、税收支持政策

最大程度的支持住房租赁市场发展,根据国家已出台的住房租赁税收支持政策,《实施意见》明确落实“营改增”有关政策,租赁企业依法享受现代服务业相关税收优惠。房地产经纪机构提供住房租赁经纪服务,按经纪代理服务适用6%的增值税税率。对按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

对个人出租住房,减按1.5%征收率计征增值税;对其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。取得的租赁所得减按10%税率征收个人所得税,按4%税率征收房产税,免征城镇土地使用税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。充分发挥个税改革红利,对在重庆没有自有住房而发生的住房租金支出,可按规定纳入其个人所得税专项附加扣除项目。

4、解决住房租赁管理服务问题方面

住房租赁市场的发展和规范离不开良好的营商环境、规范的市场秩序、充分的市场竞争和审慎包容的市场监管,按照上述基本原则和国家关于发展和规范住房租赁市场的有关要求,《实施意见》对住房租赁管理服务提出了6个方面的意见,一是建立住房租赁信息化综合服务平台,提供房源核验、信息发布、信用信息查询和信用评价等服务,逐步实现住房租赁信息化综合服务平台与综合治理等有关管理部门信息系统的衔接;二是健全管理体制,推行统一的住房租赁合同文本,落实租赁合同备案、住房租赁企业开业报告和房地产经纪机构备案等制度,构建住房租赁管理长效机制。三是加强租赁企业管理,结合近几年住房租赁行业出现的违法违规行为和资金“爆雷”等情况,建立住房租赁经营主体信用档案,强化租赁监管,严厉查处“高进低出”、“长收短付”等经营行为,设立租赁资金监管账户。四是强化租赁住房管理,明确租赁住房的基本使用要求,严格执行消防规定,禁止以租代售、售后返租等行为,主动向公安部门进行承租人员信息报备。五是严格金融业务管理,明确住房租金贷款业务应以经网签备案的住房租赁合同为依据,严格控制贷款金额和期限。六是发挥行业自律作用。

5、解决落实政府责任问题

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确提出“城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责”,住房城乡建设部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)进一步明确“城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任”,同时,我市住房租赁市场发展与存量房屋盘活利用、城市更新、棚户区和老旧小区改造统筹实施和推进,这更需要区县政府牵头抓总、统筹规划、合理调度、有序实施。

对此,《实施意见》还明确指出,“各区县(自治县)政府要落实属地责任,加快培育和发展住房租赁市场,加强本行政区域住房租赁市场管理”,市级相关部门要共同促进住房租赁市场发展,依职能职责加强住房租赁市场监管,依法打击住房租赁违法违规行为。

培育和发展住房租赁市场平稳健康发展

党的十八大以来,国家高度重视住房租赁市场发展工作,先后出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)、住房城乡建设部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)等文件,明确要求各地区各部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义,研究制定具体实施办法,落实工作责任,确保各项工作有序推进。

在2019年,重庆市有幸成功入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,并在2019-2021年期间,重庆将获得30亿元中央专项资金的大力支持,重庆市人民政府于2020年6月8日制定了加快培育和发展住房租赁市场发展的实施意见,科学使用好中央的这一专项资金,规范和促进住房租赁市场发展试点,构建起完善住房租赁市场发展的顶层制度设计具有十分重大的积极意义。

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