深圳公寓市场进入寒冬:新房促销,二手业主大幅降价抛售

  来源:澎湃新闻发布日期::2021-01-15浏览次数:2225
深圳新盘较少,即便房价高,很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说,低价位的公寓房源应该会受欢迎,但事实却是,和住宅市场的火热相比,深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓,就算降价,也少人问津。
深圳新盘较少,即便房价高,很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说,低价位的公寓房源应该会受欢迎,但事实却是,和住宅市场的火热相比,深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓,就算降价,也少人问津。
深圳公寓市场进入寒冬 降价促销频繁上演
在深圳罗湖区的一个公寓楼盘,记者看到销售大厅冷冷清清,里面只有一个销售人员,记者在现场了解到,这个楼盘2018年开盘,目前仍有在售公寓。销售人员告诉记者,目前购买新的公寓,开发商还将提供首付优惠活动,一般公寓需要首付5成,但该楼盘只需要首付4.5成就可以。
深圳某公寓售楼中心销售人员:我们是2018年10月开盘的,现在是现楼了,整体均价6.6万元左右,周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米,8梯30户。虽然卖了两年多,但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。
记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的公寓项目,这个项目上个月刚刚开盘,由于得房率比较高,吸引了一些前来挑选的客户。
深圳某公寓售楼中心销售人员表示,56平做三房,买一层送一层。楼上不算面积,现在有折扣,他们根据预付首付款的进程,来申请折扣。
降价促销的方式,在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤告诉记者,深圳一二手房倒挂情况严重,导致全民打新,让买房人涌向新房市场,再加上新政提高了二手房交易的税费,二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下,夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场,但几个月过去,公寓销售仍不理想。
深圳中原研究中心数据显示,2020年全年深圳在售公寓项目56个,新批售面积147万平,约2.49万套。2020年成交1.17万套,共72万平,均价为6.3万元/平。
公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手
在深圳公寓新房市场销量冷清的同时,二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况,深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢?
方女士在2017年底的时候,由于购房名额受限,买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓,并在2019年底交房后,就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及,受疫情影响,多家长租公寓出问题,方女士未能幸免,不仅租金收不回来,还需要偿还每月的贷款。于是,方女士开始把自己的公寓在各大中介放售,但结果并不乐观,挂盘半年仍旧无人问津。
深圳业主 方女士:卖房发现2017年的房价到现在,价格还是没有变过,所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高,当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖,要不根本就卖不出去,挺后悔的。
记者近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻,这个楼盘曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军,被认为是衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据显示,龙光玖钻共有11218套商务公寓,截至目前共有254套房源待售。而近3个月,龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中,不乏有2019年6月中旬便已上架,但至今未成交的房源。
在深圳,像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示,当下的公寓市场供过于求,不少开发商也开始降低客户自住的成本。
深圳美联物业中心区销售经理 夏振坤:很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元,因为它属于商业性质停车费,比较贵,比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了,就像深业上城它最初的时候,停车费要1000至1800元之间,但现在开盘入伙后,是460元一个月。
万得数据显示,2015年以来,深圳每年公寓的供应量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供应量约为销售量的两倍。
交易成本高成遇冷主因
从2018年到2020这三年间,深圳公寓政策频出,平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向,经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢? 
根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》,商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式,在使用功能和区位上更接近商业用地,在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此,商务公寓水电费是按商业楼宇的标准,无论是自持还是转卖,都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示,目前公寓成交的费用,比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位,首期款的要求是要5成,供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活,可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。
 中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,住宅市场需求量特别大,而深圳的供应量也跟不上去,就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候,把它转成了类住宅,目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷,所以政府就不允许转,使得公寓在市场上,始终处在一个比较尴尬的境地。
2018年7月30日,《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外,开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地,公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示,2018年公寓供应量为133.51万平,同比下降0.36%,是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面,2018年商务公寓成交均价为59762元/平,同比下跌3.79%,为2012年之后首次出现回落。
去年深圳出台的停止新增公寓审批政策,被视为严控公寓供应的信号,成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日,《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台,明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。
同日,深圳住建局发文表示,商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用,但近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批,符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。
深圳中原董事总经理 郑叔伦:现在有点像赶尾班车,很多公寓都集中拿出来卖,属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下,价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货,可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善,因为未来不会再有新增公寓供应,这是个很重要的节点。
(原标题:房价高,抢着买!但深圳这类楼房,为何便宜、优惠,还如此难“售”?)
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